Trước thực trạng hàng ngàn căn hộ tái định cư bị bỏ hoang gây lãng phí nguồn lực, UBND TPHCM cùng Sở Xây dựng đang khẩn trương rà soát, nghiên cứu chuyển đổi công năng các dự án này sang nhà ở xã hội (NoXH). Đây được xem là bước đi chiến lược nhằm giải quyết bài toán nguồn cung nhà ở giá rẻ đang thiếu hụt trầm trọng.
1. Nghịch Lý Tại TPHCM: Thừa Nhà Tái Định Cư, Khan Hiếm Nhà Ở Xã Hội
Theo báo cáo mới nhất của Sở Xây dựng TPHCM gửi Bộ Xây dựng về tình hình triển khai đề án phát triển 1 triệu căn NoXH giai đoạn 2021 – 2030, thành phố đang đối mặt với một nghịch lý lớn về quản lý và phân bổ quỹ nhà ở công.
Tỷ lệ tồn kho đáng báo động: Tính đến đầu tháng 6/2026, TPHCM đang quản lý tổng cộng 10.449 căn hộ tái định cư. Tuy nhiên, hiện vẫn còn tới 8.182 căn chưa được bố trí sử dụng (chiếm gần 80% tổng quỹ nhà).
Nguyên nhân gốc rễ: Phần lớn quỹ nhà này tập trung tại địa bàn TPHCM trước khi sáp nhập với Bình Dương và Bà Rịa – Vũng Tàu. Dù trước đó đã được phê duyệt phân bổ cho các dự án đầu tư công và đưa vào phương án bồi thường, giải phóng mặt bằng, nhưng thực tế triển khai lại không phát sinh nhu cầu sử dụng thực tế từ người dân, hoặc vị trí và tiện ích không còn phù hợp, dẫn đến hiệu quả khai thác cực kỳ thấp.
Trước bối cảnh đó, việc rà soát để chuyển đổi công năng sang NoXH không chỉ giúp tận dụng nguồn lực hạ tầng sẵn có mà còn giải tỏa áp lực tài chính trong việc bảo trì, vận hành các khu nhà trống này.
2. Áp Lực Từ Nhu Cầu Thuê Nhà Giá Rẻ Của Hơn 1,6 Triệu Người Dân
Trái ngược với sự ảm đạm của các khu tái định cư bỏ trống, thị trường nhà ở cho thuê bình dân tại TPHCM lại đang ở mức quá tải nghiêm trọng. Số liệu khảo sát thực tế từ Sở Xây dựng phác họa một bức tranh đầy thách thức:
Hơn 1,6 triệu người (chủ yếu là công nhân, người lao động thu nhập thấp, học sinh – sinh viên) hiện đang phải sinh sống trong 629.083 phòng trọ hoặc nhà ở riêng lẻ kết hợp cho thuê do người dân tự kinh doanh. Hầu hết các loại hình này đều tiềm ẩn nguy cơ về an toàn phòng cháy chữa cháy và an ninh trật tự.
Nguồn cung chính thống quá thấp: Quỹ nhà ở xã hội (NoXH) dành riêng cho thuê của toàn thành phố hiện tại chỉ đạt hơn 10.000 căn — một con số quá ít ỏi so với nhu cầu thực tế của hàng triệu lao động.
Rào cản từ cơ chế pháp lý: Sở Xây dựng TPHCM thẳng thắn nhìn nhận hành lang pháp lý về phát triển nhà ở cho thuê hiện nay vẫn chưa hoàn thiện. Các cơ chế, chính sách ưu đãi thuế, đất đai chưa đủ mạnh để thu hút dòng vốn doanh nghiệp đầu tư vào quỹ nhà ở cho thuê quy mô lớn, tạo ra khoảng trống lớn về nguồn cung an toàn, giá rẻ.
3. Lộ Trình Tăng Tốc Hiện Thực Hóa Mục Tiêu 199.400 Căn NoXH Đến Năm 2030
Để giải quyết bài toán an sinh xã hội, TPHCM đã vạch rõ lộ trình phát triển nhà ở xã hội theo từng giai đoạn cụ thể. Việc bổ sung quỹ nhà tái định cư chuyển đổi sẽ là nguồn lực bổ trợ đắc lực bên cạnh các dự án xây mới.
Tính đến thời điểm hiện tại, chuyển động công trường và thủ tục pháp lý tại TPHCM đang ghi nhận những tín hiệu tích cực:
19 dự án NoXH đang thi công trực tiếp với quy mô khoảng 18.900 căn.
59 dự án đang thực hiện các thủ tục đầu tư quy mô lên đến 54.900 căn.
4. Giải Pháp Cho Việc Chuyển Đổi: Cần Tháo Gỡ Những Nút Thắt Nào?
Dù phương án chuyển đổi nhà tái định cư sang nhà ở xã hội mang lại lợi ích kép, các chuyên gia bất động sản nhận định TPHCM cần sớm tháo gỡ 3 nút thắt lớn để dòng sản phẩm này sớm tiếp cận người dân:
Định giá và hoàn trả ngân sách: Cần có cơ chế minh bạch để tính toán lại giá trị tài sản khi chuyển từ mục đích phục vụ tái định cư sang nhà ở xã hội cho thuê hoặc thuê mua.
Cải tạo và nâng cấp tiện ích: Nhiều khu tái định cư bỏ hoang lâu năm đã có dấu hiệu xuống cấp hoặc thiếu các tiện ích an sinh (chợ, trường học, bệnh viện). Thành phố cần đầu tư đồng bộ hạ tầng xung quanh để thu hút người dân đến ở.
Đơn giản hóa thủ tục xét duyệt đối tượng: Quy trình tiếp cận nhà ở xã hội cần được tối giản hóa thông qua chuyển đổi số để người lao động thực sự có nhu cầu dễ dàng đăng ký thuê, mua.
Việc linh hoạt biến “sản phẩm tồn kho” thành “phao cứu sinh” cho người thu nhập thấp không chỉ khẳng định tư duy đột phá của chính quyền TPHCM mà còn là hình mẫu tối ưu hóa nguồn lực công cho các đô thị lớn trên cả nước.
